Появилось информационное письмо ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165, содержащее обзор практики арбитражных судов по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. В нем можно выделить следующие интересные моменты.
Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и, как следствие, не может быть признан недействительным. Например, не считается заключенным договор аренды части помещения, в котором эта часть не индивидуализирована (указана только ее площадь, но не месторасположение). Требование о признании такого договора недействительным не может быть удовлетворено, так как, будучи незаключенным, этот договор не только не порождает последствий, на которые он был направлен, но и отсутствует фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
Тем не менее, долгосрочный договор аренды недвижимости, не зарегистрированный вопреки требованию закона, может быть признан недействительным. Это обусловлено тем, что государственная регистрация такого договора необходима для наступления всех вытекающих из него правовых последствий. Однако он частично порождает правовые последствия и при отсутствии государственной регистрации, поскольку связывает стороны достигнутым соглашением по всем существенным условиям договора аренды. Иначе говоря, для сторон (но не для третьих лиц) долгосрочный договор аренды имеет правовое значение и без государственной регистрации. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
Арендатор по долгосрочному договору недвижимости, не заключенному в нарушение требований закона, но исполнявшемуся сторонами, не сохраняет право аренды в случае смены собственника этого имущества, если новый собственник не знал о том, что имущество было передано в аренду. Если же, приобретая имущество (например, здание), покупатель знал о наличии договора аренды, пусть даже не зарегистрированного, его требование к арендатору освободить здание является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным (например, об объеме и стоимости подрядных работ), но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия (подрядчик фактически выполнил работы, а заказчик их принял и оплатил), то договор считается заключенным.
Хотя к договору возмездного оказания услуг по общему правилу применимы общие положения ГК РФ о подряде, это не означает, что требование о наличии в договоре подряда условия о сроках начала и окончания работ применимо и к договору оказания услуг. Предусматривать в таком договоре сроки оказания услуг не обязательно.
Сроки выполнения (начала и окончания) работ, которые являются существенным условием договора подряда, могут быть поставлены в зависимость от момента перечисления заказчиком аванса в счет подлежащих выполнению работ. Договор, содержащий такое условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным, поскольку у сторон отсутствует неопределенность по вопросу о сроках производства работ.
Если в ходе переговоров по вопросу заключения договора (например, поставки) один из контрагентов предложил условие о цене или заявил о необходимости ее согласовать, такое условие является существенным для этого договора, хотя законом оно как существенное не предусмотрено. Такой договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.
Условие о подсудности или о третейском соглашении рассматривается отдельно от прочих условий договора, который является незаключенным. Незаключенность такого договора не влияет на действительность соответствующей оговорки.
Другие новости:
Внесены изменения в федеральные законы “О судебных приставах” и “Об исполнительном производстве”. По общему правилу арест имущества должника теперь не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей (исключение составляет арест денежных средств, арест заложенного имущества, которое подлежит взысканию в пользу залогодержателя, и арест имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста). Должник получает право в рамках исполнительного производства самостоятельно продать имущество стоимостью не свыше 30 тысяч рублей, чтобы рассчитаться с долгами (Федеральный закон от 12 марта 2014 г. N 34-ФЗ).
Внесены изменения в ряд федеральных законов в целях их приведения в соответствие с федеральным законом “Об электронной подписи”. В большинстве случаев в тексте соответствующего закона слова “электронная цифровая подпись” (в необходимых падежах) заменены на “усиленная квалифицированная электронная подпись”. Это коснулось, например, норм КоАП РФ, федеральных законов “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (Федеральный закон от 12 марта 2014 г. N 33-ФЗ).
Сведения о банкротстве опубликовываются в официальном издании, определенном по итогам конкурса, по результатам которого с его победителем заключается договор сроком на 5 лет. Если официальное издание прекратило публикацию сведений до окончания срока договора, эти сведения опубликовываются в “Российской газете”. Соответствующие изменения внесены в федеральный “О несостоятельности (банкротстве)” (Федеральный закон от 12 марта 2014 г. N 30-ФЗ).
Внесены изменения в федеральный закон “О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц”. Положение о закупках акционерного общества утверждает совет директоров или, при его отсутствии, коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция и т.п.). При отсутствии коллегиального исполнительного органа положение о закупках утверждает общее собрание акционеров. В ООО положение о закупках утверждает общество с ограниченной ответственностью. Утверждение этого документа может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров или коллегиального исполнительного органа (Федеральный закон от 12 марта 2014 г. N 26-ФЗ).
Утверждена форма ходатайства о выдаче разрешения на работу иностранному гражданину или лицу без гражданства, направляемому иностранной коммерческой организацией, зарегистрированной на территории государства – члена Всемирной торговой организации, для осуществления трудовой деятельности на территории РФ (приказ ФМС России от 24 февраля 2014 г. N 125).
Методика проведения специальной оценки условий труда утверждена приказом Минтруда России от 24 января 2014 г. N 33н, который пока находится на регистрации в Минюсте и, соответственно, не вступил в силу. В этой связи требование отдельных должностных лиц органов государственного надзора к работодателям о незамедлительном проведении специальной оценки условий труда, либо аттестации рабочих мест необоснованны (разъяснения Минтруда от 7 марта 2014 г. “В связи с введением специальной оценки условий труда“).