Обмен квартир, продажа со встречной покупкой в Санкт-Петербурге

Обмен квартир в СПб, т. 642-21-22

Как правило, продажа квартир редко происходит в чистом виде с получением денег за нее – так называемая «прямая продажа». Гораздо чаще возникает ситуация, когда нужно продать жилье и одновременно купить новое, т.е. фактически совершить обмен квартир с доплатой. В Санкт-Петербурге эту операцию с недвижимостью принято называть «продажа со встречной покупкой». Такие сделки составляют большинство на рынке по нескольким причинам.

Во-первых, безопасность. В результате продажи квартиры со встречной покупкой, поскольку это обмен одного жилья на другое, Вы фактически не имеете дела с живыми деньгами. Соответственно, нет и проблем с их передачей, транспортировкой, хранением и пр.

Во-вторых, снижаются финансовые риски. А они неизбежно будут, если обмен квартир разорвать во времени, т.е. сначала продать квартиру с получением денег, а потом купить другую квартиру. В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость Вы рискуете, как минимум, потерять в деньгах, а в худшем случае – вообще лишиться возможности купить квартиру, поскольку не впишетесь в свой бюджет.

А главное, подавляющая масса петербуржцев имеет только одно жилье, поэтому другие варианты просто не рассматриваются: в результате сделки за один день нужно переехать со старой жилплощади на новую.

Вообще встречная покупка – одна из самых сложных сделок с недвижимостью, подготовка и проведение которой под силу только профессионалам. Ниже мы расскажем, на какие этапы можно условно разделить размен квартир через продажу.

 

Стоимость нашей услуги по продаже со встречной покупкой любого объекта недвижимого имущества в Санкт-Петербурге составляет 135 000 руб.

 

Порядок взаимодействия с заказчиком по продаже со встречной покупкой выгладит следующим образом:

1) Ваша заявка, поступившая к нам по многоканальному телефону +7 (812) 642-21-22 или через форму онлайн-заказа (см. ниже), передается специалисту по недвижимости.

2) Вы встречаетесь в нашем агентстве недвижимости по адресу: ул. Моисеенко, д. 43 с с Вашим будущим риэлтером, который информирует Вас об этапах выполнения заказа, документах, необходимых для проведения сделки, и в случае согласования всех условий мы подписываем договор об оказании услуги по продаже объекта недвижимости с последующей покупкой. На этом этапе специалист также выясняет у Вас, какую недвижимость Вы хотите приобрести взамен отчуждаемой, её примерное местоположение и желаемые характеристики.

3) Далее мы ищем покупателей на Ваш объект недвижимости. Для этого мы подаем рекламу в наиболее массовые печатные и электронные средства массовой информации Санкт-Петербурга, после чего организовываем просмотры Вашего объекта недвижимости.

4) По получении согласия на покупку потенциальным покупателем уточняется день и время встречи с ним, при этом закрепляется его намерение приобрести Ваш объект недвижимости — подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится аванс.

5) Далее мы подбираем квартиру для Вас. Делать это необходимо оперативно, так как уже ждет покупатель на Вашу квартиру. При поиске объекта недвижимости специалист просматривает всевозможные рекламные издания, обращается к имеющейся базе объектов на продажу. Обязательно организовываются просмотры наиболее подходящих объектов недвижимости.

6) Квартира/комната Вашей мечты найдена – оформляются отношения с продавцом найденного объекта, подписывается предварительный договор купли-продажи, Вы вносите аванс за приобретаемый объект.

7) Как только появляется покупатель на Ваш объект и подготовлен одобренный Вами альтернативный объект, начинается ответственный момент формирования нашими специалистами необходимых документов для регистрации сделок в Росреестре (старое название – УФРС, ГБР). Назначается дата подписания договоров купли-продажи и закладки денежных средств в ячейку. Размер и количество денежных пакетов зависит от того, доплачиваете ли Вы за приобретенную квартиру или, напротив, приобретенная недвижимость дешевле отчуждаемой, в этом случае отдельно формируется пакет с Вашей выгодой. Пакет с вознаграждением нашего агентства – 135 000 руб. – также закладывается отдельно.

8) После получения нашими юристами свидетельств о государственной регистрации права на обе квартиры (продаваемую и покупаемую) происходит освобождение квартир, взаиморасчеты сторон.

Продажа со встречной покупкой – форма онлайн-заказа

 

 

Для того, чтобы лучше представлять сам процесс встречной покупки квартиры, разобьем его на этапы и рассмотрим каждый подробнее.

Заключение договора с продавцом

В нашем офисе на Моисеенко, 43 подписывается договор об оказании услуг по продаже недвижимости со встречной покупкой. Сроки действия договора обсуждаются при встрече в офисе, обычно договор заключается сроком не менее, чем на 6 месяцев. При этом стоимость оказания наших услуг – 135 000 руб. – не меняется в течение срока действия договора.

 

Оценка стоимости недвижимости, реклама, организация просмотров

Важным моментом является адекватная оценка стоимости продаваемого Вами объекта недвижимости, ведь в большинстве случаев от этого зависят Ваши финансовые возможности для того, чтобы купить квартиру.

При подписании договора с нашим агентством проводится бесплатный экспресс-анализ стоимости квартиры (комнаты). Исходя из этих данных, а также из пожеланий продавца, устанавливается цена объекта, которая будет заявлена на первой неделе рекламной компании.

Обычно по первым трем-пяти дням рекламной кампании становится ясно, насколько интересен Ваш объект недвижимости потенциальным покупателем.

Перед первым показом Вашего объекта наш представитель приезжает заблаговременно, чтобы обсудить первые результаты рекламной компании. Первый осмотр, а также первые одна-две недели рекламы Вашего объекта, позволяют сделать заключение о перспективах продажи квартиры на согласованных условиях.

 

Оформление отношений с покупателем

Когда покупатель найден, специалист по недвижимости, работающий с Вами, проводит встречу с ним в нашем агентстве недвижимости с целью закрепить намерение купить квартиру. Для этого покупатель вносит аванс и подписывает предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот момент – один из ключевых в работе по продаже со встречной покупкой, так как с него начинается поиск нового жилья для Вас.

 

Нахождение альтернативного варианта и оформление отношений с его хозяином

Этот этап – один из важнейших при обмене квартиры с доплатой. Во-первых, потому что найти альтернативную квартиру нужно максимально оперативно, ведь покупатель на Ваш объект уже ждет и не должен «сорваться».

Во-вторых, этот этап достаточно трудный, так как зачастую запросы заказчика не соответствуют его возможностям. Работа риэлтора, в том числе, заключается в нахождении компромисса.

Технически для того, чтобы найти квартиру, специалист по недвижимости анализирует представленные на ранке предложения, обзванивает их, размещает объявления о поиске объекта с определенными критериями. Мы также детально анализируем документы предполагаемого к покупке объекта, организуем просмотры.

Как только подходящий объект найден, размер доплаты определен, и все аспекты будущего обмена квартир прошли обсуждение, необходимо закрепить отношения с собственником объекта, оформив внесение аванса.

 

Подготовка документов для Росреестра, закладка денег в банке

Этот этап обмена квартиры с доплатой включает в себя подготовку документов по обеим сделкам по размен квартиры.

Обязательно составляются отдельные договоры купли-продажи по продаваемому и покупаемому объекту, которые могут быть оформлены как нотариально, так и в простой письменной форме.

Отличительной особенностью юридической фирмы «Инфора» является то, что все наши риэлторы являются еще и профессиональными юристами, поэтому способны не только найти покупателя на Вашу квартиру и альтернативный объект на покупку, но и квалифицированно провести экспертизу документов, а также без ошибок подготовить необходимые для регистрации права документы.

На этапе подготовки документов очень важно определить все важные моменты: кто и в каком размере уплачивает денежные средства, кем и где будут подписываться договоры купли-продажи, какие банковские ячейки будут использоваться. При сборе документов требуется особенная тщательность и внимательность, ведь любые недочеты и упущения могут привести к приостановке или даже отказу в государственной регистрации прав. В этом случае вся цепочка, как правило, рушится, и предыдущий многомесячный труд по подготовке встречной покупки нужно начинать заново.

Как только все необходимые документы для обмена квартиры подготовлены, договоры купли-продажи подписаны, участники сделки встречаются в банке для закладки денежных средств в ячейку. На всех этапах, включая посещение депозитария, сотрудники ЗАО «Инфора» сопровождают встречную покупку, чтобы у Вас не возникло каких-либо трудностей.

 

Подача и получение в Росреестре (УФРС, ГБР)

И продажа, и покупка квартиры обязательно должны быть зарегистрированы в Управлении Росреестра. К моменту подачи документов на регистрацию в Росреестр уже проведена большая работа: найдены покупатель на квартиру, альтернативная квартира, подготовлены нужные документы по всем объектам и многое другое. Поэтому подача и получение зарегистрированных документов по квартире должно быть осуществлено максимально квалифицированно и быстро.

О многодневных очередях в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу слышали многие. Чтобы просто подать подготовленный комплект документов на регистрацию, нужно потратить огромное количество времени и сил. Специалисты ЗАО «Инфора» в рамках работы по обмену квартир с доплатой также осуществят для Вас эту процедуру по нотариальной доверенности.

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют 20 календарных дней, однако систематически Росреестр нарушает эти сроки и выдает документы с задержками.

 

Выписка, освобождение, контроль коммунальных и прочих платежей, окончательные расчеты в банке

Как только зарегистрированные документы по всем участвующим в сделке объектам получены, можно переходить к завершающему этапу — снятие с регистрационного учета, освобождение квартир по акту приема-передачи. Специалисты ЗАО «Инфора» сопровождают и контролируют, в том числе, и эти завершающие этапы размена квартиры.

Как только новые собственники вступили в фактическое владение квартирами, организуется посещение банковской ячейки и получение денежных средств.

По результату встречной покупки недвижимого имущества оформляются документы, подтверждающие отсутствие претензий сторон сделки и акт выполненных работ с ЗАО «Инфора». Только после этого ЗАО «Инфора» получает денежные средства за свою работу.

 

Договор об оказании услуг по продаже недвижимости со встречной покупкой

Ниже Вы можете скачать наш типовой договор об оказании услуг по продаже недвижимости со встречной покупкой

 

Скачать договор

 

ДОГОВОР №___
об оказании услуг

г. Санкт-Петербург                                                                   «___»_____________2012   г.

____________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», и агентство недвижимости ЗАО «Инфора», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице генерального директора Петрожицкого И. В., действующего на основании устава, заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

  1. 1. Предмет договора

 

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску покупателя на объект недвижимости (далее – «Объект 1»), поиску объекта недвижимости для покупки (далее- «Объект 2»),  дальнейшему оформлению сделки по продаже и покупке этих объектов недвижимости.

1.2.     Характеристики Объекта 1.

Адрес объекта

Количество комнат

Общая площадь

Жилая площадь

Этаж

Наличие перепланировок

Правоустанавливающий документ

Иные существенные условия

1.3.Характеристика Объекта 2.

Максимальная стоимость

Район города

Количество комнат

Дополнительные требования

1.4. Заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право на поиск покупателя и продажу Объекта 1.

1.5. Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя в порядке, в срок и на условиях, определенных настоящим Договором.

1.6.     Объект 1 продается по цене ____________ (___________________________________) руб. Цена Объекта 1 может быть изменена только по соглашению Сторон, оформленному в виде приложения к настоящему договору.

1.7.     Максимальная цена Объекта 2 может быть изменена только по соглашению Сторон, оформленному в виде приложения к настоящему договору.

 

  1. 2. Права и обязанности сторон

 

2.1. Исполнитель обязуется:

– совместно с Заказчиком согласовать объем рекламы по продаваемому Объекту 1;

– найти организацию или физическое лицо, заинтересованное в приобретении Объекта 1 и отвечающее требованиям, предъявляемым Заказчиком к покупателю;

– от имени и по поручению Заказчика провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями;

– организовать встречи предполагаемых покупателей с Заказчиком;

– организовать просмотр Заказчиком не менее 3 (трех) квартир, соответствующих характеристикам Объекта 2;

–  совместно с Заказчиком подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи Объектов;

– присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями Объекта 1 и продавцами Объекта 2;

– сообщать Заказчику по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов);

2.2.     На условиях, согласованных с Заказчиком, Исполнитель:

– проводит правовую экспертизу документов, удостоверяющих права Заказчика на Объект 1;

– проводит правовую экспертизу документов, удостоверяющих права на приобретаемый Объект 2;

– консультирует Заказчика по вопросам законодательства, регулирующего отношения собственности на объекты недвижимости;

– консультирует Заказчика по вопросам цен на недвижимость;

2.3.     Исполнитель имеет право:

– на основании выданной в установленном порядке доверенности представлять Заказчика по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, в отношениях со всеми организациями, учреждениями и гражданами;

– от имени Заказчика вести переговоры с потенциальными покупателями Объекта 1, а также подписывать документы, право подписания которых будет предоставлено Исполнителю Заказчиком;

– от имени Заказчика вести переговоры с продавцами объектов, соответствующих характеристикам Объекта 2;

–  получать от Заказчика все необходимые документы, в том числе планы, проекты, расчеты, заключения специалистов, относящиеся к Объекту 1;

– получать от Заказчика любые правоустанавливающие документы на Объект 1;

– снимать копии с любых документов для использования в целях исполнения обязательств по настоящему договору.

2.4.     Заказчик обязан:

– предоставить Исполнителю все имеющиеся у него сведения и документы, необходимые для поиска покупателей и заключения договора купли-продажи Объекта 1;

– предоставить Исполнителю документы, подтверждающие права Заказчика на Объект 1;

– совместно с Исполнителем разработать условия договора купли-продажи Объекта 1, форму и порядок расчетов;

– совместно с Исполнителем и потенциальным продавцом разработать условия договора купли-продажи Объекта 2;

– предоставить Исполнителю необходимые полномочия в рамках настоящего договора, оформив это соответствующими доверенностями и договорами;

– принимать работу Исполнителя и подписывать акты о проделанной работе;

– проводить переговоры с предполагаемыми покупателями или их представителями, с предполагаемыми продавцами только в присутствии Исполнителя;

– своевременно, не менее чем за 24 часа, предупреждать Исполнителя о времени и месте проведения переговоров по вопросам, связанным с продажей Объекта 1 или покупкой Объекта 2;

– являться для просмотра квартир по согласованию с Исполнителем, а также не вступать в переговоры с продающей стороной без предварительного согласования с Исполнителем;

– оплатить услуги Исполнителя в порядке, в сроки и в размерах, установленных настоящим договором.

2.5. Заказчик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора Объект 1 не является предметом залога, не сдан в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не передан в безвозмездное пользование третьим лицам, на него не обращено взыскание по каким-либо основаниям, а также на объект не заявлено каких-либо претензий со стороны третьих лиц и уполномоченных государственных органов.

2.6. Заказчик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора отсутствует договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объекта по иным основаниям, о передаче объекта в аренду, в безвозмездное пользование.

2.7. В случае обращения взыскания на Объект 1 Заказчик обязан немедленно сообщить об этом Исполнителю.

2.8.     Заказчик обязуется в период действия настоящего договора не передавать объект в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его, не дарить либо отчуждать иным способом без уведомления Исполнителя.

2.9.     Заказчик имеет право:

– требовать у Исполнителя сведения о ходе исполнения договора, копии документов, подтверждающих проведенную Исполнителем работу;

– запрашивать у Исполнителя данные о потенциальных покупателях и сведения о проведенных переговорах;

– запрашивать у Исполнителя данные о потенциально приобретаемых Объектах недвижимости;

– присутствовать на всех переговорах с потенциальными покупателями по вопросам подготовки договора купли-продажи;

– присутствовать на всех переговорах с продавцами объектов, подпадающих под характеристики Объекта 2.

  1. 3. Срок действия и порядок расчетов

 

3.1. Настоящий договор вступает в силу с  даты его подписания и действует до «___»__________20__ г.

3.2. Размер оплаты услуг Исполнителя составляет 135 000 (сто тридцать пять тысяч) руб. и входит в стоимость продажи Объекта 1.

3.3. Услуги Исполнителя оплачиваются Заказчиком при проведении окончательных расчетов по вышеуказанным сделкам через банковскую ячейку.

 

  1. 4. Основания прекращения договора и ответственность сторон

 

4.1. До истечения срока действия настоящий договор не может быть расторгнут ни одной из сторон в одностороннем порядке без согласия другой стороны.

4.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

 

  1. 5. Порядок разрешения споров

 

5.1. Все споры и разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего договора, будут по возможности решаться путем переговоров.

5.2. В случае, если стороны не приходят к согласию по спорным вопросам, споры будут рассматриваться в судебном порядке.

 

  1. 6. Адреса и реквизиты Сторон

 

 

6.1.Заказчик: _____________________________________________________________________

 

_____________________________________________________________________________________

6.2. Исполнитель:  Закрытое акционерное общество “Инфора”, 197022, Санкт-Петербург, ул. Проф. Попова, д. 38, ИНН/КПП 7813400103/781301001, тел. +7 (812) 642-21-22

 

 

 

 

Заказчик:                                                                       Исполнитель

 

____________/__________________/                         ___________________Петрожицкий И. В.

 

М. П.

 

Скачать договор

Если у Вас остались какие-то вопросы по процедуре встречной покупки квартир в Санкт-Петербурге, звоните по телефону 642-21-22 или заполните форму обратной связи в правом верхнем углу сайта.

 


Яндекс цитирования