Сделки с недвижимостью: обзор арбитражной практики отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти
1. Договор купли-продажи, по которому было отчуждено движимое имущество, впоследствии приобретшее признаки недвижимости, не может служить основанием для возникновения права собственности на созданное недвижимое имущество, поскольку права на него должны приобретаться по правилам ст. 219 ГК РФ.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) и регистрирующему органу о признании права собственности на нежилое здание и об обязании зарегистрировать его.
Суд первой инстанции, ссылаясь на то, что тождество предметов договора купли-продажи и спора, а также статус строения как объекта недвижимости не доказаны, признал требования необоснованными по праву и в иске отказал.
Апелляционный суд оставил это решение в силе.
При рассмотрении дела суды исходили из того, что по договору купли-продажи правопредшественник ОАО реализовал ООО движимое имущество – сборно-разборное финское сооружение (подтверждается перепиской сторон, предшествовавшей заключению договора).
Поэтому при квалификации предмета договора в качестве недвижимого имущества обнаруживаются признаки незаключенности договора (в силу норм ст. 554 ГК РФ). Предмет купли-продажи – металлоконструкция – был передан на возмездной основе покупателю для демонтажа, будучи списанным с балансового учета продавца со 100% износом.
Допустимых доказательств разрешенного и целевого (для создания здания) землепользования истец не представил, как и разрешительную документацию на реконструкцию, утвержденную в установленном порядке.
В результате действий истца появилась постройка, прошедшая кадастровый учет как объект недвижимости. Кадастровый учет имеет техническое значение и правовых последствий по смыслу ст. 130 ГК РФ не несет.
Проданный объект, будучи сборно-разборной конструкцией временного назначения, подлежал демонтажу и мог быть перемещен без несоразмерного ущерба для его назначения. Таким образом, предмет сделки не подпадал под определение ч. 1 ст. 130 ГК РФ, следовательно, государственной регистрации право собственности на него согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ не подлежало.
Постройка, появившаяся в результате действий истца, является вновь созданным объектом, не тождественным предмету договора, положенного в основание иска, и права на этот вновь созданный объект могут быть заявлены по правилам ст. 219 ГК РФ. Норма ч. 2 ст. 218 ГК РФ, на которую ссылается истец, применению не подлежит.
2. При отсутствии доказательств того, что имущество принадлежит продавцу, а также того, что на момент продажи оно являлось недвижимым, право собственности покупателя на недвижимое имущество не может быть признано.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о признании права собственности на нежилое здание. Регистрирующий орган представил свои возражения, указывая на то, что не состоит в гражданско-правовых отношениях с истцом и не имеет притязаний на спорное имущество.
Судом первой инстанции было установлено, что между истцом и ТОО в 1997 году были заключены договор купли-продажи двухэтажного здания и дополнительное соглашение к договору, по которому истец приобрел также имущество магазина и постройку-склад для хранения тары. Право собственности истца на двухэтажное здание было зарегистрировано.
В обоснование возникновения права собственности на здание склада истец указал, что спорная постройка, приобретенная им как движимое имущество и находившаяся в ветхом, полуразрушенном состоянии, была им капитально отремонтирована и реконструирована.
В настоящее время она отвечает всем признакам объекта недвижимости и введена в эксплуатацию. ТОО в свое время право собственности на данное имущество не зарегистрировало, в настоящее время сведения о нем в ЕГРЮЛ отсутствуют, отыскать его не представляется возможным.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, посчитал, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт создания им в ходе ремонта и реконструкции нового объекта недвижимости (документы об отводе земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки здания в эксплуатацию), а также доказательств, подтверждающих, что на момент совершения сделки купли-продажи здание принадлежало продавцу на праве собственности и отвечало признакам недвижимого имущества.
3. Если при рассмотрении требования о государственной регистрации перехода права собственности суд установит, что воля стороны на отчуждение принадлежащего ей объекта недвижимости отсутствует, это исключает возможность удовлетворения указанного требования.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием вынести решение о регистрации перехода права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком – другим обществом.
Основание иска – уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности: непредоставление документов и неявка в регистрирующий орган.
Ответчик иск не признал, поскольку договор купли-продажи не заключал, и просил суд истребовать у истца подлинники документов для возможности заявить об их фальсификации. Он также представил в суд сведения о возбуждении уголовного дела по факту представления истцом в МИФНС подложных документов на смену участников ответчика.
По уголовному делу установлено, что истец фактически свою деятельность не осуществляет, по указанному в регистрационных документах адресу не располагается, место нахождения руководителя общества следствием не установлено. На заседание истец не явился.
При разрешении дела арбитражный суд указал, что установленная законом обязанность сторон договора купли-продажи недвижимости представлять в регистрирующий орган заявления о регистрации прекращения права собственности продавца, перехода права и возникновения права собственности покупателя предназначена, прежде всего, для подтверждения воли сторон на совершение сделки и недопущения злоупотребления одной из сторон своими правами.
Поскольку при рассмотрении дела ответчик подтвердил, что сделку не совершал, суд установил отсутствие его воли на отчуждение здания и в иске отказал.
4. Спор о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на нежилое помещение может быть разрешен только при установлении судом факта продажи спорной доли.
Производственный кооператив обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу и другому производственному кооперативу о переводе прав и обязанностей покупателя доли в нежилом помещении по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске было отказано. Следует отметить, что суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.
В п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.
1998 г. №8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права ее покупки другими участниками долевой собственности любой из них вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с его пропуском, подлежат отклонению.
Суды обеих инстанций пришли к выводу о пропуске указанного срока, не установив при этом дату начала его течения – дату продажи спорной доли. В судебном заседании кассационной инстанции было выяснено, что право собственности на спорную долю за ответчиком (покупателем по договору) не зарегистрировано.
Учитывая все обстоятельства, суд кассационной инстанции посчитал, что суды неполно оценили имеющиеся в деле доказательства и пришли к неверному выводу о продаже спорной доли.
5. Обществу было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи арестованного имущества.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание. В удовлетворении заявления судом было отказано.
При проверке законности и обоснованности решения суд апелляционной инстанции установил, что заявитель приобрел по договору купли-продажи арестованное имущество – авторемонтный бокс, пункт диагностики и мойки автомобилей (сборно-разборную конструкцию).
После приобретения имущества по договору покупатель произвел его технический и кадастровый учет, в связи с чем заключил с продавцом дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении его предмета.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что заявителем было приобретено имущество, которое не является недвижимым, а потому права на него не подлежат государственной регистрации.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и указал, что под недвижимостью понимается объект, обладающий индивидуально-определенными признаками.
Сборно-разборная конструкция необходимыми признаками не обладала, предметом договора купли-продажи являлось движимое имущество. Обязательства по договору были исполнены, и у заявителя возникло право собственности на сборно-разборную конструкцию до заключения дополнительного соглашения.
Если же сборно-разборная конструкция обладала признаками недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи и предмет договора был уточнен в дополнительном соглашении, то договор противоречил бы Федеральному закону от 21.07.1997 г.
№119-ФЗ “Об исполнительном производстве”, согласно которому продажа недвижимого имущества осуществляется путем проведения торгов специальными организациями, имеющими право осуществлять операции с недвижимостью.
С учетом изложенного можно сделать следующие выводы. Предметом договора купли-продажи не могут быть самовольные постройки, поскольку они не являются объектами гражданских прав и не могут быть вовлечены в гражданский оборот.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, и, соответственно, не вправе ею распоряжаться – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.
Если по договору купли-продажи было приобретено движимое имущество, то у покупателя (при исполнении им своих обязательств) возникает право собственности на движимое имущество. Если же в дальнейшем это имущество становится недвижимым, заключенный договор купли-продажи не будет являться основанием для возникновения права собственности покупателя на недвижимое имущество.
Использована информация сайта http://www.estate-gazeta.ru/